Mietrecht | Mietrückstand muss bezahlt werden

Mietrecht | Mietrückstand muss bezahlt werden
BGH: Heizkostenguthaben schützt nicht immer vor Mietkündigung

Wer einen Mietrückstand von zwei Bruttomieten auflaufen lässt, riskiert die fristlose Mietkündigung. Da können Mieter nach Erhalt der Kündigung auch nicht mehr darauf verweisen, dass sie mit einem Guthaben aus einer Heizkostenabrechnung die Mietrückstände wieder drücken können, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am Mittwoch, 28. September 2016, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII ZR 261/15). Die Mietkündigung werde vielmehr erst dann unwirksam, wenn durch „unverzügliche Aufrechnung“ des Guthabens die gesamten Rückstände getilgt werden können.

Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin in ihrem vermieteten Haus in Bonn Sanierungsmaßnahmen durchgeführt und eine zentrale Heizungsanlage einbauen lassen. Bei einem Mieter erhöhte sie daraufhin die Bruttomiete monatlich auf 558,53 Euro.

Dieser akzeptierte die Mieterhöhung nicht. Er zahlte nur einen Teil der geforderten Miete.

Als der Mann nach einiger Zeit mit insgesamt mehr als zwei Brutto-Monatsmieten im Rückstand war, erhielt er die fristlose, hilfsweise ordentlich Kündigung. Die Vermieterin klagte auf Räumung der Wohnung.

Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam. Zwar sehe das Gesetz die Kündigungsmöglichkeit bei einem Mietrückstand von zwei Brutto-Monatsmieten vor. Ihm stehe aber noch ein Guthaben aus der Heizkostenabrechnung zu, welches mit der Mietforderung aufgerechnet werden müsse. Damit betrage der Mietrückstand auch nicht mehr zwei Brutto-Monatsmieten, so dass die fristlose Kündigung unwirksam sei, meinte der Mieter.

Der BGH ließ sich in seinem Urteil vom 24. August 2016 auf diese Argumentation jedoch nicht ein. Ein Mieter könne das Recht des Vermieters auf fristlose Kündigung „nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung“ ausschließen“, urteilte der BGH.

Könne der Mieter den Mietrückstand wegen eines Guthabens aus einer Heizkostenabrechnung lediglich verringern, werde die Kündigung damit nicht unwirksam. Dies sei erst der Fall, wenn das Guthaben mit den gesamten Rückständen unverzüglich aufgerechnet werden kann.

Den konkreten Fall verwies der BGH wegen weiterer Tatsachenfeststellungen an das Landgericht Bonn zurück.
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