Vorkaufsrecht des Mieters: Schadenersatz bei nicht Information über den Wohnungsverkauf

Vorkaufsrecht des Mieters: Schadenersatz bei nicht Information über den Wohnungsverkauf
Werden Mieter beim Verkauf ihrer Mietwohnung nicht über ihr gesetzliches Vorkaufsrecht informiert, kann der Vermieter zu Schadenersatz verpflichtet sein. Dies gilt unabhängig von einer konkreten Kaufabsicht des Mieters, urteilte am Mittwoch, 21. Januar 2015, der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 51/14). Danach können die Mieter Anspruch auf die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Wohnungskäufer vereinbarten Kaufpreis haben. Werden Mietwohnungen vom Vermieter in Eigentumswohnungen umgewandelt und im Grundbuch erstmals entsprechend ausgewiesen, muss laut Gesetz der Mieter über einen beabsichtigten Verkauf der Wohnung nach den gesetzlichen Bestimmungen informiert werden. Er hat dann ein Vorkaufsrecht.Anders sieht dies jedoch aus, wenn das Mietshaus als Ganzes verkauft wird. Das gesetzliche Vorkaufsrecht gilt dann nur, wenn der Verkäufer zuvor selbst das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt hat und erst danach die einzelnen Wohnungen an einen oder mehreren Käufern veräußert, urteilte der BGH bereits am 22. November 2013 (Az.: V ZR 96/12).In dem neuen Fall hatte der frühere Vermieter des Klägers das Mehrfamilienhaus mit seinen sieben Mietwohnungen am 17. Mai 2011 für 1,3 Millionen Euro verkauft. Der neue Eigentümer bot dem Kläger seine Mietwohnung für 266.250 Euro zum Kauf an.Der Mieter fühlte sich jedoch von seinem früheren Vermieter übergangen. Dieser hätte ihn über den beabsichtigten Verkauf und sein Vorkaufsrecht informieren müssen. Anteilig vom Gesamtverkaufspreis hätte er dann für die Wohnung nur 186.571 Euro zahlen müssen. Da der Vermieter seine gesetzlichen Mitteilungspflichten verletzt habe, müsse dieser nun für den entgangenen Gewinn in Höhe von 79.428 Euro Schadenersatz leisten.Der BGH stellte nun klar, dass Mieter wegen der unterlassenen Mitteilung tatsächlich Schadenersatz für ihren entgangenen Gewinn fordern können. Einen Beleg für eine tatsächliche Kaufabsicht des Mieters verlangten die Karlsruher Richter nicht. Denn die Mitteilung über den beabsichtigten Verkauf solle die Mieter überhaupt erst in die Lage versetzen, über einen möglichen Kauf nachzudenken. Letztlich könne der Differenzbetrag zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Wohnungskäufer vereinbarten Kaufpreis verlangt werden.Ob im Streitfall der Mieter tatsächlich wegen seines übergangenen Vorkaufsrechts Schadenersatz erhält, ist jedoch noch unklar. Denn der frühere Vermieter sei nur dann zahlungspflichtig, wenn er nach dem Einzug des Mieters die Mietwohnung im Grundbuch als Eigentumswohnung umwandeln ließ.War die Wohnung schon vor Mietbeginn eine Eigentumswohnung oder hat erst der neue Eigentümer die einzelnen Wohnungen in Wohneigentum umgewandelt, würde der Kläger mit seinem Schadenersatzanspruch wohl leer ausgehen. Das Landgericht Hamburg soll dies nun nochmals prüfen.Der Deutsche Mieterbund (DMB) sieht in der Entscheidung eine Stärkung der Mieterrechte. „Sinn und Zweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts bei umgewandelten Wohnungen ist es, dem dort wohnenden Mieter vor Verdrängung durch Dritte zu schützen. Gleichzeitig soll dem Mieter die Möglichkeit eröffnet werden, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist“, erklärte DMB-Bundesdirektor Lukas Siebenkotten.(juragentur)
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