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Kein moderner Trittschallschutz bei nur teilweise neuem Estrichboden
BGH: Vermieter muss Schallschutz nicht auf neuestem Stand halten

Ein Vermieter muss mit der teilweisen Erneuerung des Estrichbodens in einer Mietwohnung nicht gleichzeitig auch eine Trittschallschutzdämmung nach dem neuesten Stand der Technik einbauen. Ein Wohnungsmangel und ein damit einhergehender Anspruch auf Mietminderung liegen in solch einem Fall nicht vor, urteilte am Mittwoch, 5. Juni 2013, der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 287/12).

Nur wenn der Vermieter grundlegende bauliche Veränderungen vornimmt, beispielsweise wenn der Estrichboden in einer Wohnung ganz entfernt und erneuert wird, könnten auch moderne Schallschutzmaßnahmen verlangt werden.

Im entschiedenen Rechtsstreit hatte ein Mieter aus Mannheim von September 2007 bis April 2009 die Miete um 20 Prozent gemindert. Der Vermieter habe 2003 in der über ihm gelegenen Dachgeschosswohnung den Estrichboden renoviert. Dabei habe er den Estrichboden auf einer Fläche von 21 Quadratmetern ganz entfernt und erneuert. Auf weiteren insgesamt 155 Quadratmetern sei der Estrich abgeschliffen worden.

Mit den Renovierungsarbeiten am Estrichboden hätte der Vermieter aber auch den Trittschallschutz erneuern müssen – und zwar nach dem neuesten Stand der Technik.

Der BGH urteilte, dass es grundsätzlich ausreicht, wenn in älteren Wohnungen eine Trittschallisolierung vorhanden ist, die den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Der Umstand, dass der Vermieter den Estrich auf einer Gesamtfläche von nur zwölf Prozent entfernt und erneuert und die restliche Fläche abgeschliffen hat, rechtfertige noch kein Einbau einer Trittschalldämmung nach dem aktuellen Stand der Technik.

Nur wenn der Eingriff in die Gebäudesubstanz mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar ist, könne ein moderner Trittschallschutz angebracht sein. Dies sei hier aber nicht der Fall gewesen. Der Trittschallschutz sei hier ausreichend und vertragsgemäß gewesen, so dass der Mieter die einbehaltene Miete noch nachzahlen muss. JurAgentur




Höhere Vorauszahlungen nur bei korrekter Abrechnung
Mieterbund begrüßt geänderte BGH-Rechtsprechung


Hintergrund der Rechtsstreitigkeiten waren Räumungsklagen der Vermieter, die ihren Mietern fristlos gekündigt hatten, weil diese Erhöhungen auf die Betriebskostenvorauszahlungen nicht oder nur teilweise geleistet hatten. Die Mieter weigerten sich, die erhöhten Vorauszahlungen zu leisten, weil die Abrechnungen der Vermieter inhaltliche Fehler aufwiesen. So bestanden Einwendungen gegen die Position „Hausmeister“, und der Umlageschlüssel für „Wasser und Abwasser“ war falsch. Obwohl schon vor Jahren ein Gericht bestätigte, dass die Abrechnung fehlerhaft sei, änderte der Vermieter auch in den Folgejahren den Umlageschlüssel nicht, rechnete falsch ab und erhöhte jedes Mal die laufenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschied. Der Vermieter darf die Vorauszahlungen nur anpassen, soweit seine Forderung auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Dem Vermieter dürfe nicht die Möglichkeit eröffnet werden, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

(VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) Deutscher Mieterbund



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Mietrecht: Beleidigungen und Gewalt durch Mieter und die Möglichkeiten einer Kündigung durch den Vermieter


Belästigt ein Mieter andere Hausbewohner durch nächtlichen Lärm und beschimpft diese auf das Übelste, so ist der Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt; eine vorherige Abmahnung ist entbehrlich.( LG Coburg, Beschluss vom 17. November 2008, Az: 32 S 85/08 )
Faustschläge und schwerwiegende Beleidigungen rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters.( LG Berlin, vom 26.06.2008, Az: 67 S 337/07 )

Beleidigungen und Tätlichkeiten berechtigen nicht nur zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, sondern führen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch dazu, dass eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO nicht zu gewähren sein kann, insbesondere wenn die Gefahr weiterer Gewalttätigkeiten durch den gekündigten Mieter besteht.(AG Brühl, Urteil vom 21.12.2007, Az: 22 C 433/07)





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Vermietung an Touristen nicht automatisch Wohnungsmangel
Mietminderung bei konkreten Wohnwertbeeinträchtigungen zulässig

Die Mieter hatten die Miete um 20 Prozent gemindert, weil in ihrem Haus der Vermieter einen Teil der Wohnungen als Ferienwohnungen an Touristen vermietete. Die Mieter machten erhebliche Belästigungen durch Lärm und Schmutz geltend. So beschrieben sie, dass die überwiegend jungen Touristen in den Appartements vorfeierten und dann das Haus verließen, um spät nachts oder am frühen Morgen zurückzukehren. Viele der Touristen klingelten regelmäßig nachts und am Wochenende, drei- bis viermal am Tag. Die Müllcontainer seien oft überfüllt, der Müll sei im Treppenhaus und auf halber Kellertreppe abgestellt. Das Landgericht sprach den Mietern das Recht zur Mietminderung ab, sie hätten die Gebrauchsbeeinträchtigungen in ihrem Mietshaus nicht ausreichend dargelegt. Insbesondere hätten sie die Umstände in ihrer Wohnanlage mit einer „normalen Wohnung“ in einem großen Haus in einer zentralen Berliner Innenstadtlage darlegen müssen. Der BGH entschied jetzt, der Mieter müsse nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar einen bestimmten Minderungsbetrag angeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz reiche eine Beschreibung aus, aus der die Art der Beeinträchtigung, zum Beispiel Partygeräusche, Musik usw., hervorgeht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.
(BGH VIII ZR 155/11) Deutscher Mieterbund



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Vorbehaltlose Erstattung des sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens ist kein Schuldanerkenntnis


Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters darstellt.

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in Gütersloh. Der Mietvertrag sieht die Umlage der Betriebskosten, darunter auch Heiz- und Warmwasserkosten, sowie monatliche Vorauszahlungen vor. Im Juli 2007 erteilte die Beklagte den Klägern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Abrechnung ergab ein Guthaben der Kläger in Höhe von 185,96 €, welches die Beklagte im August 2007 dem bei ihr geführten Mietkonto der Kläger gutschrieb. Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel der Beklagten auf, dass bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 € unberücksichtigt geblieben waren. Diesen Umstand teilte die Beklagte den Klägern durch Schreiben vom 11. Dezember 2007 mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung, aus der sich ein um 138,08 € geringeres Guthaben ergab. Diesen Differenzbetrag buchte die Beklagte aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung im Januar 2008 vom Girokonto der Kläger ab. Die Kläger begehren die Rückzahlung des abgebuchten Betrages. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der Kläger blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB* – zu Lasten der Mieter korrigieren kann, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat. Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB* für Betriebskosten gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertigt die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden lässt.
Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09
Amtsgericht Gütersloh – Urteil vom 5. Dezember 2008 – 10 C 869/08
Landgericht Bielefeld – Urteil vom 23. September 2009 – 22 S 46/09
Karlsruhe, den 12. Januar 2011
*§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
  (1) …
  (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) …
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs


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